Im Detail

• Rechtliche Grundlage

  § 559 (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) und § 559a (Anrechnung von Drittmitteln) im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen entsprechend erweitert werden. Außerdem hat die Maßnahme Auswirkungen auf das Wohngeldgesetz (WoGG) und das Baugesetzbuch (BauGB).

  § 559 (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) und § 559a (Anrechnung von Drittmitteln) im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen entsprechend erweitert werden. Außerdem hat die Maßnahme Auswirkungen auf das Wohngeldgesetz (WoGG) und das Baugesetzbuch (BauGB).

• Ausführliche Maßnahmenbeschreibung

  Eine gerechtere Aufteilung der Sanierungskosten lässt sich durch das bereits vielfach vorgeschlagene Drittelmodell^{1 2} – mit kleinen Modifizierungen – gewährleisten. Die Förderungen für Vermieter:innen sollen erhöht werden und müssen nicht mehr von der umzulegenden Investitionssumme abgezogen werden. Die Modernisierungsumlage sinkt auf 1,5 % (was ca. 3 % im heutigen System, d. h. bei Anrechnung der Förderungen, entspricht). Umlagefähig sollten nur Sanierungen sein, die den Endenergiebedarf des Gebäudes so absenken, dass es sich anschließend in Energieeffizienzklasse A befindet. Bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle müssen die Standards des KfW EH 55 eingehalten sein. Bei unzumutbarer Härte wird die Mieterhöhung aus öffentlichen Mitteln gezahlt; dies soll über die Wohngeldkasse erfolgen.

  Wird nur hinsichtlich energetischer Sanierung die Modernisierungsumlage abgesenkt, nicht jedoch hinsichtlich anderer Maßnahmen nach § 555b BGB, besteht jedoch die Gefahr, dass Vermieter:innen sonstige Modernisierungsmaßnahmen vorrangig durchführen, weil sie die dabei entstehenden Kosten in größerem Maße umlegen können. Dies wird verhindert, indem die Umlagemöglichkeit nach § 559 Abs. 1 BGB davon abhängig gemacht wird, dass zuvor Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen in gleicher Höhe aufgewendet worden sind oder das Wohngebäude bereits mindestens Effizienzklasse A entspricht.

  Eine gerechtere Aufteilung der Sanierungskosten lässt sich durch das bereits vielfach vorgeschlagene Drittelmodell^{1 2} – mit kleinen Modifizierungen – gewährleisten. Die Förderungen für Vermieter:innen sollen erhöht werden und müssen nicht mehr von der umzulegenden Investitionssumme abgezogen werden. Die Modernisierungsumlage sinkt auf 1,5 % (was ca. 3 % im heutigen System, d. h. bei Anrechnung der Förderungen, entspricht). Umlagefähig sollten nur Sanierungen sein, die den Endenergiebedarf des Gebäudes so absenken, dass es sich anschließend in Energieeffizienzklasse A befindet. Bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle müssen die Standards des KfW EH 55 eingehalten sein. Bei unzumutbarer Härte wird die Mieterhöhung aus öffentlichen Mitteln gezahlt; dies soll über die Wohngeldkasse erfolgen.

  Wird nur hinsichtlich energetischer Sanierung die Modernisierungsumlage abgesenkt, nicht jedoch hinsichtlich anderer Maßnahmen nach § 555b BGB, besteht jedoch die Gefahr, dass Vermieter:innen sonstige Modernisierungsmaßnahmen vorrangig durchführen, weil sie die dabei entstehenden Kosten in größerem Maße umlegen können. Dies wird verhindert, indem die Umlagemöglichkeit nach § 559 Abs. 1 BGB davon abhängig gemacht wird, dass zuvor Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen in gleicher Höhe aufgewendet worden sind oder das Wohngebäude bereits mindestens Effizienzklasse A entspricht.

• Hintergrund

  Zusätzlich zur Schaffung einer Anreizwirkung zum Sanieren ist es erforderlich, die Kosten einer einmal durchgeführten energetischen Sanierung gerecht zu verteilen. Derzeit werden die Kosten als Folge der Umlagemöglichkeit nach § 559 BGB ausschließlich von den Mieter:innen getragen. Energetische Modernisierungen genießen in der Öffentlichkeit und bei Mieter:innen auch deshalb einen schlechten Ruf, weil sie in der Vergangenheit teilweise zu starken Mietsteigerungen und Verdrängung geführt haben.

  Dieser gesetzliche Status Quo ist unter zahlreichen Gesichtspunkten problematisch: Die Modernisierungsumlage ist als Anreizinstrument für Sanierungen nicht zielsicher. Zum einen können auch die Kosten anderer als klimaschützender Modernisierungen (etwa der Einbau eines Fahrstuhls) umgelegt werden, sodass diese Maßnahmen zueinander in Konkurrenz stehen.³ Zum anderen richtet sich die Höhe der Umlage nicht nach der Qualität der Maßnahme und den durch die Mieter:innen erzielten Heizkosteneinsparungen sondern allein nach den Investitionskosten.³ Mieter:innen müssen die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen tragen, haben aber keinen Einfluss darauf, dass die effizientesten und kostengünstigsten Maßnahmen durchgeführt werden. Vermieter:innen können sogar ein Interesse daran haben, teure Maßnahmen durchzuführen, um von einer dauerhaften Mieterhöhung zu profitieren. Für Mieter:innen bedeutet die Umlagemöglichkeit eine dauerhafte Mieterhöhung, auch nachdem die Modernisierungskosten längst abbezahlt wurden. Schließlich kann eine Mieterhöhung von bis zu 3 Euro/qm für Mieter:innen bereits eine erhebliche Belastung darstellen, insbesondere in Märkten, die in den letzten Jahren bereits eine starke Mietpreissteigerung erlebt haben. Für Vermieter:innen ist von Nachteil, dass die Umlagemöglichkeit mit Unsicherheiten behaftet ist, weil Mieter:innen einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 BGB geltend machen können.⁵

  Zwar würden die Mieter:innen auch nach dem Drittelmodell die Modernisierungskosten abzüglich der Förderungen vollständig tragen – die Amortisation träte jedoch erst nach über 30 Jahren ein. Vermieter:innen würden an Planungssicherheit gewinnen, weil auch bei Vorliegen von Härtefällen ihre Kosten gedeckt wären. Müssen Fördermittel nicht mehr angerechnet werden, so bedeutet dies, dass Vermieter:innen einen Anreiz hätten, Fördermittel tatsächlich zu beantragen. Nach der derzeitigen Regelung ergibt sich für Vermieter:innen hingegen finanziell kein Unterschied zwischen der Beantragung von Förderungen und der Umlage auf die Mieter:innen. Wegen des Aufwands der Beantragung von Fördergeldern kann es aus Vermieter:innensicht sogar attraktiver sein, die Modernisierungskosten vollständig umzulegen.

  Zusätzlich zur Schaffung einer Anreizwirkung zum Sanieren ist es erforderlich, die Kosten einer einmal durchgeführten energetischen Sanierung gerecht zu verteilen. Derzeit werden die Kosten als Folge der Umlagemöglichkeit nach § 559 BGB ausschließlich von den Mieter:innen getragen. Energetische Modernisierungen genießen in der Öffentlichkeit und bei Mieter:innen auch deshalb einen schlechten Ruf, weil sie in der Vergangenheit teilweise zu starken Mietsteigerungen und Verdrängung geführt haben.

  Dieser gesetzliche Status Quo ist unter zahlreichen Gesichtspunkten problematisch: Die Modernisierungsumlage ist als Anreizinstrument für Sanierungen nicht zielsicher. Zum einen können auch die Kosten anderer als klimaschützender Modernisierungen (etwa der Einbau eines Fahrstuhls) umgelegt werden, sodass diese Maßnahmen zueinander in Konkurrenz stehen.³ Zum anderen richtet sich die Höhe der Umlage nicht nach der Qualität der Maßnahme und den durch die Mieter:innen erzielten Heizkosteneinsparungen sondern allein nach den Investitionskosten.³ Mieter:innen müssen die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen tragen, haben aber keinen Einfluss darauf, dass die effizientesten und kostengünstigsten Maßnahmen durchgeführt werden. Vermieter:innen können sogar ein Interesse daran haben, teure Maßnahmen durchzuführen, um von einer dauerhaften Mieterhöhung zu profitieren. Für Mieter:innen bedeutet die Umlagemöglichkeit eine dauerhafte Mieterhöhung, auch nachdem die Modernisierungskosten längst abbezahlt wurden. Schließlich kann eine Mieterhöhung von bis zu 3 Euro/qm für Mieter:innen bereits eine erhebliche Belastung darstellen, insbesondere in Märkten, die in den letzten Jahren bereits eine starke Mietpreissteigerung erlebt haben. Für Vermieter:innen ist von Nachteil, dass die Umlagemöglichkeit mit Unsicherheiten behaftet ist, weil Mieter:innen einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 BGB geltend machen können.⁵

  Zwar würden die Mieter:innen auch nach dem Drittelmodell die Modernisierungskosten abzüglich der Förderungen vollständig tragen – die Amortisation träte jedoch erst nach über 30 Jahren ein. Vermieter:innen würden an Planungssicherheit gewinnen, weil auch bei Vorliegen von Härtefällen ihre Kosten gedeckt wären. Müssen Fördermittel nicht mehr angerechnet werden, so bedeutet dies, dass Vermieter:innen einen Anreiz hätten, Fördermittel tatsächlich zu beantragen. Nach der derzeitigen Regelung ergibt sich für Vermieter:innen hingegen finanziell kein Unterschied zwischen der Beantragung von Förderungen und der Umlage auf die Mieter:innen. Wegen des Aufwands der Beantragung von Fördergeldern kann es aus Vermieter:innensicht sogar attraktiver sein, die Modernisierungskosten vollständig umzulegen.